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“房贷族”该不该提前还贷:要看理财能力

财经综合报道       2014年09月11日 10:30   我要评论
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有钱了要不要提前还贷?时值年末,不少“房奴”们正动着用年终奖和这一年的积蓄提前还贷的念头。与前两年不同,今年央行曾两次降息,从明年1月起,房贷将更“便宜”,在这样的大背景下,到底要不要提前还贷呢?如果提前还贷,要怎么还呢?银行工作人员指出,是否提前还贷,主要应从个人实际情况考虑,提前还贷的资金成本是最应考虑进去的。

“房贷族”困惑

该不该提前还贷

张女士2009年4月时贷款105万购买了人生中的第一套房。现在回想起来,她觉得那时买房的决定“太明智了”。当时张女士办理的贷款为30年期的普通商业贷款,享受首套房7折的利率优惠政策,按照当时的利率优惠后计算,每月需还款约5109元。去年央行提息后,目前她每月的还款额约5595元。

每月5000元左右的还款金额,对于月入近两万元的张女士来说,压力并不大。但她家里人,尤其是父母,总希望能够提前把贷款还清。“我妈就总觉得欠银行的钱心理不踏实。”今年,张女士的父母把老家的房子卖掉了一处,手头上有了闲钱,再加上张女士今年能拿到的年终奖,估计能凑够五十万。按张女士父母的意思,就让她把这笔钱全部给银行,还一部分贷款。

但张女士的朋友们却都建议她不要提前还这笔钱,觉得不合算,把钱留在手里,做些别的投资,没准儿还能赚钱,而且也能应付不时之需。面对两种截然不同的意见,张女士感到十分困惑,到底该不该拿这笔钱去提前还贷呢!
提前还贷视个体情况而定

就张女士的情况,咨询了某银行的理财专家刘小姐,刘小姐告诉我们,张女士选择的还贷方法是等额本息法,而且处于还贷初期,按照惯例,提前还款还是比较划算的,但是要支付一定比例的违约金,具体数额要看张女士与银行签订的贷款合同中对违约金的约定。但是,刘小姐还指出,张女士享受首套房贷款利率7折的优惠,明年1月1日起,优惠后的房贷利率为4.58%,这一利率已经非常低,接近某些短期理财产品的收益率,提前还款节约的利息与将这笔钱用于理财获得的收益相差无几。

专业贷款服务机构伟嘉安捷也指出,处于还款初期的购房人提前还款相对比较合适,但也有很多购房人提前还贷并不划算。一是享受基准利率优惠或者使用公积金贷款的购房者,二是等额本金还款法还款期已过三分之一、等额本息还款已到中期的购房者,三是投资收益高于贷款利率的投资人士,四是不久以后需要贷款买第二套房的购房者。伟嘉安捷建议,借款人还是应该在认真分析自己合同的前提下,仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息,权衡之后再做决定。

《广厦时代》在调查中也发现,对于手里有闲钱的贷款购房人,很多银行也都推出了针对性的理财方案,通过房贷理财账户来减少利息的支出。比如农业银行就推出了“存贷双赢房贷理财账户”,购房人在该账户中的存款超过5万元的部分,即可按照一定比例视同提前还款,节省的利息以理财收益的方式返还到理财账户中,理财收益按日计算,账户中的资金仍可以随时使用。这样对于购房者来说,既节省了利息,又可以保证资金的灵活性。

还款方式不同节约利息差距大

如果购房人经过考虑,确定要进行提前还款,对于提前还款的处理方式及产生的成本也要额外关注。不同的提前还款方式,节约的利息也有很大差别。

按照上述张女士的例子来计算,如果她此次还款50万元,选择缩短还款年限,月还款额不变的还款处理方式,将于2021年12月还清这笔贷款,将节省约60万的利息支出。而如果她选择还款期不变,减少每月还款额的提前还贷处理方式,此后每月需还月供约2612元,节省的利息支出则为约36万元。银行工作人员指出,对于张女士这种还款压力不大的购房人,建议还是选择缩短还款年限,月还款额不变的还款处理方式。

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